農地における不動産登記の注意点とは 【不動産登記】
こんにちは。
上三川の司法書士の市村です。
今回は農地に関する不動産登記についての注意すべき事項のお話です。
現況が優先される
農地とは、田や畑など耕作の目的に供される土地のことです。
不動産登記で言えば、地目に田、畑または牧草地と記載がある土地のことです。
農地を売買し、所有権の名義人が変わる場合には原則農地法の許可や届出が必要です。
例えば、登記記録上が宅地になっていても、現況が農地ですと許可・届出が必要です。
また、登記上が農地になっているが、現況が宅地でも形式上農地法の許可・届出が必要です。
(この場合は地目変更の登記を事前にすれば、許可等は不要になります。)
農地法の種類
農地法第３条 ⇒ 農地を農地として売買等をする場合 ～ 農業委員会の許可
農地法第４条 ⇒ 農地を農地以外に転用する場合 ～ 市街化調整区域は都道府県知事の許可、市街化区域は農業委員会に届出。
農地法第５条 ⇒ 農地を転用する目的で売買等 ～ 市街化区域は農業委員会に届出、市街化調整区域は都道府県知事の許可。
ちなみに、農地法の許可と届出の違いとして、登記の原因日付があります。
許可 ⇒ 許可書が到達した日 届出 ⇒ 届出日
相続等や会社の合併で取得する際は、許可が不要
農地を取得する原因が、売買、贈与若しくは交換または地上権・賃借権設定などは通常とおり農地法の許可・届出が必要ですが、
相続や、遺産分割、時効取得または調停による財産分与、抵当権設定では不要になります。
ポイントは、当事者に意思表示によるものかどうか、裁判所がからんでいるか、土地の使用収益に関する登記かの三点です。
※ただし、相続により農地を取得した権利者は、その旨を農業委員会に届けでる必要があります。
